I metri quadri commerciali vengono in rilievo quando si deve procedere alla determinazione della superficie commerciale o convenzionale vendibile e determinare il valore di un immobile. Si tratta di un dato che è fondamentale conoscere quando si ha intenzione di vendere un immobile, anche se la superficie commerciale non è l’unico valore che incide sul valore del bene. Esso è influenzato infatti anche dalla sua ubicazione, dalla tipologia di immobile, dalle condizioni strutturali esterne, dallo stato di manutenzione degli interni e altro ancora. In questo articolo partiamo dal primo dato, ossia dai metri quadri commerciali, cercando di capire prima di tutto che cosa sono e poi come si calcolano, chiarendo in ogni caso che, anche se in genere si fa riferimento a criteri determinati, ogni Comune può decidere di adottarne di propri per il calcolo della superficie commerciale immobiliare.
Il valore commerciale per metro quadro
Come anticipato, i metri quadri commerciali servono per determinare il valore commerciale in euro per metro quadro (euro/mq) di un immobile. Per effettuare questo calcolo è necessario moltiplicare la metratura dell’unità immobiliare per determinate percentuali, che variano in base al valore della superficie da calcolare, la cui misura dipende dalla qualità di utilizzo della superficie. Questo perché una casa, un ufficio o un capannone, si compongono di diversi ambienti, ognuno dei quali ha un valore diverso.
Un’abitazione civile, tanto per fare un esempio, si compone di alcuni ambienti “principali” (cucina, sala pranzo, camere da letto), di alcuni vani “accessori” collegati in modo diretto (ingresso, corridoio, ripostiglio, bagno), di pertinenze d’uso esclusivo di servizio (box auto, cantina, soffitte e posti auto coperte o scoperte) e di tipo ornamentale (balcone, giardino, cortile).
Calcolo dei metri quadri commerciali in base alle parti dell’immobile
Le varie parti che compongono un’unità immobiliare non possono quindi avere tutte lo stesso valore, una camera da letto ad esempio, commercialmente, non ha lo stesso valore di un corridoio o di una cantina.
In ogni caso, per procedere al calcolo dei metri commerciali è necessario conoscere prima di tutto la superficie, ossia i metri quadri delle singole parti che compongono l’unità immobiliare. Ottenuto questo dato, anche se ogni Comune ha regole proprie per il calcolo dei metri quadri commerciali e stante l’assenza di regole univoche, ci sono due normative che in materia costituiscono il riferimento principale: la prima è l’allegato C del DPR n. 138/1998, l’altra invece è la UNI EN 15733/2011, che ha sostituito la precedente UNI 10750/2005. Normative che sanciscono un principio comune per il calcolo dei metri quadri commerciali: occorre tenere conto anche dei muri interni ed esterni, non solo dei vani.
Vani la cui metratura commerciale viene calcolata in base a percentuali diverse, se infatti la superficie calpestabile (quella cioè che, esclusi i muri perimetrali e quelli interni identifica lo spazio vivibile che può essere arredato) e i muri interni vengono computati per intero, ossia nella misura del 100%, quella dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, come le soffitte, le cantine e simili è computata nella misura del 50 per cento se comunicano con bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, del 25% se invece non comunicano.
Tanto per fare un esempio pratico, se un appartamento si compone di una superficie di 100 mq riferita ai vani principali e di una cantina di 50 mq, poiché i vani vengono conteggiati al 100%, mentre la cantina nella misura del 50%, i mq commerciali complessivi sono 125 mq.