La surroga del mutuo, nota anche come surrogazione o portabilità dei mutui, è un processo che consente a un mutuatario di trasferire il proprio finanziamento da una banca all’altra modificando la durata, lo spread e la tipologia di tasso scelto (fisso o variabile). Per effettuare il passaggio, naturalmente, servono specifici documenti per la surroga del mutuo. Vediamo, nello specifico, tutti i dettagli da conoscere su tale pratica, come funziona, quando si può fare la surroga del mutuo e quando no e quali sono i documenti che servono per la surroga del mutuo.
Cos’è e come fare la surroga del mutuo
La surroga del mutuo (portabilità dei mutui) è una pratica che permette al possessore di un immobile di trasferire il proprio debito da un istituto di credito a un altro senza necessariamente rinegoziare le condizioni del prestito. Questo processo si rivela particolarmente conveniente per coloro che già hanno in corso un mutuo, ma desiderano cambiare istituto finanziario o ottenere condizioni più favorevoli.
Per richiedere la surroga del mutuo, il proprietario deve innanzitutto entrare in contatto con un nuovo istituto bancarioo finanziario e richiedere la stipula di un contratto di surrogazione relativo al proprio finanziamento in corso. L’ente finanziario interessato esaminerà la richiesta e, se riterrà soddisfacente l’accordo stabilito con la banca attuale, fornirà al debitore tutti i documenti per la surroga del mutuo necessari per procedere con la sostituzione.
Una volta completata la procedura, il precedente istituto di credito estinguerà il mutuo grazie ai fondi trasferiti dal nuovo ente finanziario, mentre al proprietario dell’immobile verrà proposto un nuovo contratto di mutuo con le condizioni concordate. In alcuni casi, il nuovo istituto bancario potrebbe offrire ulteriori vantaggi al debitore, come un tasso di interesse o rate più vantaggiose. Per valutare la convenienza del trasferimento e farsi un’idea, è sempre possibile optare per una simulazione di surroga mutuo, strumento decisamente utile per coloro che stanno pensando di effettuare questo cambiamento.
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Cosa occorre per la surroga?
Per ottenere una surroga di mutuo, i documenti di cui disporre sono di natura anagrafica, relativi alla situazione reddituale del richiedente e, naturalmente, documenti per la surroga del mutuo precedente, con tutti i dettagli del finanziamento che si intende trasferire. Più nel dettaglio i documenti che servono per la surroga mutuo sono i seguenti:
- un documento d’identità valido ed una copia del codice fiscale per gli intestatari del mutuo, nonché per il garante, se applicabile;
- certificato di nascita e certificato di stato civile. Nello specifico, per coloro che sono sposati, è obbligatoria anche la presentazione dell’Atto di matrimonio rilasciato dal Comune competente, contenente tutte le clausole matrimoniali riguardanti i beni congiunti;
- nel caso di separazione o divorzio, è richiesta anche una copia della sentenza emessa dal tribunale;
- le due ultime buste paga se il richiedente è un dipendente, più una copia del CUD (Certificazione Unica), oppure una copia del modello 730 o dell’Unico;
- attestazione di iscrizione alla Camera di Commercio, Industria e Artigianato (per i lavoratori autonomi) e il certificato di iscrizione all’Albo Professionale (per i liberi professionisti), oltre a una copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico). Talvolta può essere richiesto anche l’ultimo estratto conto;
Infine, quanto ai documenti per surroga mutuo relativi al mutuo precedente, è necessario detenere una copia del compromesso di vendita, una copia dell’atto di acquisto dell’immobile, una copia della nota di iscrizione dell’ipoteca (duplo), il certificato di abitabilità e una planimetria dell’immobile che deve indicare dettagliatamente le pertinenze (box, cantine, garage, ecc.) e le proprietà circostanti.
Infine, tra i documenti per la surroga del mutuo sono richiesti i conteggi relativi al debito residuo al momento esatto della firma della pratica.
Generalmente, si può affermare che la documentazione richiesta è sempre la medesima, sia che si tratti di documenti per surroga mutuo di Intesa San Paolo, dei documenti per surroga mutuo di Cedit Agricole o ancora dei documenti per surroga mutuo di BNL. Tuttavia, è fondamentale rivolgersi ai funzionari di ogni singolo istituto per capire di cosa necessitano effettivamente, non solo in riferimento ai documenti per la surroga del mutuo ma anche in relazione ad eventuali costi aggiuntivi previsti per l’operazione.
Quando non si può surrogare un mutuo?
Quando si opta per la procedura di surroga mutuo, la banca originaria che ha concesso il finanziamento non ha il diritto di negare l’istanza, tuttavia, la banca destinataria della surroga potrebbe respingere la richiesta in determinate circostanze. È quindi consigliabile esaminare attentamente alcuni fattori prima di incorrere in un rifiuto da parte del nuovo istituto. In particolare, il richiedente che desidera sostituire il vecchio mutuo dovrebbe considerare i seguenti scenari:
- importo del finanziamento inferiore a 50.000 euro: se la somma residua è relativamente bassa, può portare ad interessi minori e di conseguenza la banca potrebbe non considerare l’operazione abbastanza redditizi;
- cambiamenti nella situazione reddituale del richiedente: se il richiedente, ad esempio, ha cambiato lavoro con uno stipendio inferiore rispetto al precedente, o a causa di nuove spese o debiti, per la nuova banca tale condizione aumenta il rischio di insolvenza, motivo per cui potrebbe respingere la richiesta;
- ritardi nei pagamenti delle rate precedenti: se il richiedente avesse rate scadute sul mutuo esistente, la nuova banca potrebbe rifiutare la surroga del mutuo;
- deprezzamento dell’immobile a garanzia: se il valore dell’immobile diminuisse al punto da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca, potrebbe essere motivo di rifiuto della surroga.
Infine, anche se il mutuo è prossimo alla scadenza, la nuova banca potrebbe non ritenere l’operazione conveniente, soprattutto se il mutuo è di importo ridotto, come indicato nel primo punto. Insomma, conoscere i requisiti della surroga del mutuo è fondamentale prima di procedere con una simile operazione evitando il rischio che la banca di arrivo rifiuti la richiesta.
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Quanto tempo ci vuole per fare una surroga mutuo?
Il TUR garantisce al beneficiario del prestito il diritto a una tempestiva esecuzione dell’operazione. Il trasferimento del finanziamento dopo aver passato la fase dell’istruttoria e fornito tutti i documenti necessari per la surroga del mutuo, deve essere finalizzato entro un periodo di 30 giorni lavorativi dalla richiesta del cliente alla nuova istituzione bancaria per ottenere l’importo esatto del debito residuo dalla banca originaria. Qualora il ritardo sia imputabile alla banca di origine, quest’ultima sarà tenuta a risarcire il cliente con l’1% del valore del prestito per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Quali sono i documenti per una rinegoziazione del mutuo?
La rinegoziazione di un mutuo è ben diversa dalla procedura di surroga. Essa rappresenta infatti l’opportunità di ridefinire le condizioni del prestito con la stessa istituzione finanziaria che lo ha concesso e non di trasferirlo. Ad ogni modo, questa pratica, priva di costi aggiuntivi, si rivela particolarmente vantaggiosa per coloro che si trovano a fronteggiare oneri finanziari diventati eccessivi da sopportare.
Le condizioni soggette a revisione tramite rinegoziazione possono comprendere il tasso di interesse e lo spread, legati al mercato e alla politica della banca, nonché la durata del contratto e il tipo di contratto stesso, che può oscillare tra tasso fisso e tasso variabile.
L’avvio della procedura di rinegoziazione richiede semplicemente l’invio di una raccomandata A/R alla propria banca, dettagliando le modifiche desiderate. In caso di accettazione da parte della banca, si procede con la negoziazione del nuovo contratto; in caso contrario, la situazione rimane invariata.